Diante de tantas incertezas em que o mundo vive nos dias atuais, por causa da pandemia do coronavírus, o mercado imobiliário já sofre as consequências na diminuição de procura por locações de imóveis comerciais e residenciais.

 Outro fator preocupante é a carteira locatícia. 

 

O que fazer para manter os Inquilinos ativos nos Contratos de Locações?

Está tramitando um Projeto de Lei (PL 1.090/20) que adia o pagamento de aluguel e proíbe a administração pública de executar ações de despejo durante a crise provocada pela pandemia do coronavírus.

O imóvel que for utilizado para moradia do locatário ou de seus dependentes não poderão sofrer ações de despejo. O projeto ainda propõe que aluguéis não pagos no período de emergência ou calamidade poderão ser quitados em até um ano após o fim do período.

Este projeto tem como objetivo uma alteração na Lei do Inquilinato, é que essa medida seja aplicada sempre que o decreto de estado de emergência ou de calamidade pública prejudique a atividade econômica.

Em virtude da diminuição da capacidade laboral, o texto do projeto vai de encontro com a teoria, já consagrada no direito civil como “Teoria da Imprevisão”, preservando também, o direito à moradia e ao trabalho, dado que muitos empreendimentos econômicos também necessitam pagar aluguel para os seus estabelecimentos manterem-se em funcionamento.

 

Enquanto não se aprova as novas medidas o melhor que os proprietários de Imóveis tem a fazer é negociar. 

Antes de ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento se faz necessário uma análise do Inquilino dos meses que antecederam a crise do coronavírus, exemplo: 

O Inquilino pagava os alugueres pontualmente? De fato a inadimplência ocorreu pela crise da pandemia? A atividade Comercial do Inquilino foi diretamente afetada pela economia?

A orientação seria usar o princípio da boa fé. Tanto o proprietário do imóvel, como o inquilino podem se valer de soluções criativas, orientados por um profissional, para adaptar a situação ao seu caso.

Neste momento as possibilidades podem ser desde a promoção de uma redução temporária no preço da locação até a concessão de uma carência, desconto nas taxas de condomínio ou IPTU, por exemplo, também são soluções que podem ser utilizadas.

Rescindir um contrato no momento atual deve ser a última hipótese, afinal, encontrar um novo imóvel ou procurar um novo Inquilino em meio a uma crise poderá não ser uma tarefa fácil.

É para lhe auxiliar nisso que a Márcio Lima Advocacia dispõe de profissionais capacitados e orientados a lhe dar a solução mais eficaz para o seu problema.

Apesar da alegria e a satisfação no momento de receber as chaves do Imóvel adquirido é preciso ter atenção e tomar alguns cuidados para evitar problemas futuros.

É fundamental, por exemplo, que o imóvel atenda às especificações do contrato e não tenha defeitos capazes de gerar dores de cabeça após a sua mudança.

Para te ajudar com isso, pontuei aqui alguns dos erros mais cometidos na entrega das chaves do imóvel. Continue a leitura e confira!

 

1.  A falta de uma vistoria completa no imóvel

Antes de você receber a entrega das chaves do novo imóvel é necessário um minucioso procedimento de vistoria, afim de verificar se há alguma necessidade de reparos no imóvel ou se ele terá mesmo o custo-benefício e as características apresentadas na hora das negociações.

Um dos primeiros itens a ser conferido são os acabamentos: piso, rodapés, azulejos, gesso e outros detalhes que podem apresentar defeitos ou discrepâncias quanto ao que foi especificado no contrato. 

Depois, verifique a parte elétrica e hidráulica. Como esses pontos são mais técnicos, você pode contar com um profissional especializado nesses ramos para ajudar você nessa vistoria.

Por fim, avalie as condições da estrutura do imóvel e não deixe de questionar o vendedor sobre qualquer dúvida que tiver. Se o imóvel for negociado na planta, verifique ainda se ele está de acordo com o memorial descritivo que foi apresentado no ato da compra.

 

2. Defina bem os prazos para eventuais reparos

Fazendo uma boa e completa vistoria no imóvel, é comum encontrar itens que precisam de reparos — principalmente nos imóveis usados, que já sofreram desgaste natural devido ao tempo de uso. Nesse caso, o ideal é negociar com o vendedor ou com a construtora como será feito esse serviço.

Uma das sugestões é o comprador arcar com os reparos e negociar um desconto no valor do imóvel para cobrir esses custos. Outra é a de estipular-se um prazo para que o vendedor faça esse trabalho. Seja como for, tudo isso deve constar em um documento escrito, contendo detalhes do que foi acordado e do que será feito.

Caso os reparos sejam decorrentes de defeitos do imóvel, que são de responsabilidade da construtora, ela deverá se responsabilizar pela reforma. Nesse caso, os procedimentos de negociação são os mesmos quanto aos itens que precisam de reparo e o prazo de finalização. 

Isso é fundamental para não ter prejuízos devido a um eventual atraso na entrega.

 

3. Tenha a assessoria de um suporte profissional

Outro erro comum na hora da entrega das chaves do apartamento é o de não contar com o suporte de uma imobiliária com profissionais experientes no assunto. Este momento é essencial tanto para a vistoria quanto para uma leitura detalhada do contrato.

Esse documento ditará todos os direitos e deveres do vendedor e do comprador, como prazos para pagamento, situação do imóvel, multas contratuais, obrigações pendentes etc. 

Assim, contar com um profissional da área para verificar se tudo está de acordo com a lei evita muitos problemas no futuro (como processos judiciais) e traz mais segurança para a sua negociação, reduzindo os riscos de rescisão do contrato.

Não se esqueça destas dicas e se você já conhece os erros mais comuns na entrega das chaves de imóvel, basta ficar atento para não cometê-los!

O contrato de aluguel é o documento responsável por regularizar e estipular todas as regras da negociação, como prazo, valor, condições do bem, direitos e deveres das partes e outros pontos fundamentais para essa relação.

O documento deve ser elaborado por um profissional especializado na área locatícia de sua confiança para garantir que todas as cláusulas estejam adequadas à legislação e que não tragam desequilíbrio entre as partes, assegurando a sua validade jurídica. Porém, além desses cuidados, também é importante registrá-lo em cartório.

Apesar de não ser obrigatório, esse é um procedimento que garante mais direitos e vantagens para as partes.

Quer entender o motivo? Então continue a leitura deste post e entenda a importância de registrar o contrato de locação em cartório!

 

Torna o conteúdo público e incontestável

Fazendo o registro em cartório, o documento fica protegido contra fraudes e passa a ter caráter público, sendo possível conseguir cópias autenticadas e verdadeiras em caso de extravios ou danos.

Além disso, o contrato de aluguel não é importante apenas para as partes, mas também para terceiros envolvidos, tendo em vista que trata de obrigações como pagamento de IPTU, água, energia e condomínio.

Contudo, para garantir que ele terá validade em relação aos terceiros interessados, o registro é obrigatório. Assim, caso o inquilino não pague as dívidas, o proprietário não poderá ser responsabilizado.

Sem que tenha o registro, os credores poderão contestar a responsabilidade do inquilino pelos valores em aberto, permitindo que o locador seja responsabilizado pelas dívidas, devendo quitá-las, para depois buscar o ressarcimento com o locatário.

 

Garante o direito de preferência

O inquilino tem direito de preferência na aquisição do imóvel locado, caso o proprietário resolva vendê-lo. Para isso, ele deve ser notificado para se manifestar sobre o interesse, tendo garantida à igualdade de condições com terceiros.

Não é preciso que exista uma cláusula específica sobre o direito de preferência, tendo em vista que ele está previsto na lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), sendo aplicável mesmo diante da omissão contratual.

Entretanto, para garantir a efetividade, o direito de preferência deve estar averbado. Dessa forma, caso esse direito não seja observado, o inquilino terá 6 meses para tomar as medidas cabíveis para obter o imóvel ou ser ressarcido por perdas e danos, contados do registro do ato de venda.

 

Registra a locação na matrícula do imóvel

O registro da locação na matrícula também é importante para garantir a vigência do contrato em caso de alienação ou venda do imóvel. Nesses casos, o novo proprietário é obrigado a respeitar a locação, sendo impedido de retirar o inquilino.

Assim, quando o locatário não puder adquirir o bem e abrir mão do direito de preferência, ele ainda poderá garantir a sua estadia no imóvel locado. Por outro lado, o comprador também terá ciência desse ônus, sabendo que é objeto de contrato de locação e o prazo que deverá ser respeitado.

 

Averba as garantias do contrato

Os contratos de locação costumam exigir garantias para o caso de inadimplência do locatário, evitando prejuízos ao locador. São elas:

Caução;
Fiança;
Seguro de fiança locatícia;
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

No caso da caução, ela pode recair sobre bem móveis ou imóveis. No primeiro caso, é fundamental registrá-la no Cartório de Títulos e Documentos. Porém, no caso de imóveis, a garantia deve ser averbada na matrícula do imóvel para ter eficácia perante terceiros.

Assim, apesar de não ser obrigatório, o registro do contrato de aluguel é fundamental para resguardar os direitos das partes, trazendo mais segurança jurídica para todos os envolvidos.

O que é o direito de preferência na locação?

O Direito de preferência em certos casos, é atribuído ao inquilino, isto é, caso o locador decida vender o imóvel durante a locação, o locatário pode adquirir a propriedade antes dos potenciais compradores.

Nesse sentido, ao abrir negociação com um terceiro, o proprietário deve comunicar sua intenção de vender ao inquilino, utilizando uma notificação judicial, extrajudicial ou outro meio em que se possa comprovar a ciência do inquilino.

O objetivo é apresentar todas as condições do negócio, especialmente preço, modo de pagamento, presença ou não de ônus reais, além da disponibilização de local e horário para consulta da documentação pertinente.

Logo após, o locatário terá o prazo de 30 dias para dizer se aceita ou não os termos da proposta. Se o período expirar sem a sua manifestação, o dono estará liberado para prosseguir e transferir o bem imóvel para o terceiro.

No entanto, para garantir o direito de preferência na locação, também é preciso tomar uma providência importante, mas que quase ninguém faz. Continue lendo e entenda!

 

Por que é importante averbar o contrato de aluguel?

A averbação do contrato de locação é uma medida fundamental para garantir o direito de preferência na locação. O problema é que, frequentemente, as pessoas deixam de realizar o procedimento. Muitos pensam ser uma mera formalidade, outros querem evitar as taxas, e há aqueles que nem sequer conhecem as exigências legais.

Basicamente, averbar o contrato de locação é levá-lo ao cartório de registro de imóveis, pagar as taxas devidas e, então, fazer constá-lo na matrícula da propriedade. Com efeito, a locação se torna pública, de modo que o potencial comprador, ao obter a matrícula atualizada do bem, tomará ciência da prioridade prevista em seus registros.

Sendo assim, diante da aquisição do imóvel por um terceiro, a legislação autoriza o locador a depositar judicialmente o preço da compra e obter o imóvel para si.

Contudo, isso só será possível se a averbação ocorreu com, no mínimo, 30 dias de antecedência em relação à venda do imóvel, sob pena de perda do direito de preferência, conforme previsto no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

 

Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?

Outro cuidado importante é tomar as providências judiciais em até seis meses do registro da escritura na matrícula do imóvel. Por isso, assim que tomar ciência da venda do imóvel, caso tenha interesse na compra, o inquilino deve depositar os valores devidos e exigir a propriedade do imóvel. Do contrário, perderá o direito de preferência.

 

realizar o depósito judicial?

O depósito judicial é realizado por um instrumento jurídico chamado ação de consignação em pagamento, que só pode ser manejado por um advogado devidamente habilitado nos quadros da OAB.

Trata-se de um processo relativamente simples em que se emite uma guia de recolhimento dos estabelecimentos bancários oficiais, contendo o valor principal e as despesas da aquisição. Logo após, o profissional encaminha um requerimento ao Poder Judiciário que, após ouvir o locador, concede o benefício.

 

O que acontece se houver mais de um locatário?

Em propriedades com dois ou mais locatários, a ordem de preferência se inicia pelo inquilino com o contrato de aluguel mais antigo e segue sucessivamente até alcançar os demais.

Por exemplo, se fulano é locatário a 5 anos, beltrano a 3 e sicrano a 2, essa será, respectivamente, a ordem de prioridade, de modo que a recusa da proposta pelo primeiro dá direito ao segundo e assim por diante.

 

O que fazer se o contrato não foi averbado?

Você deve estar se questionando, então, o que fazer se não houve a averbação do contrato de locação, não é mesmo? Nesse caso, como o comprador não teve acesso ao documento em cartório, não há como gerar a transferência da propriedade para o inquilino.

No entanto, note que, ainda assim, a conduta do locador violou uma regra contratual — o que infringe a ideia de que os acordos devem ser respeitados, que orienta nossa legislação. Não ao acaso, a lei do inquilinato e os Tribunais permitem que o locatário exija perdas e danos.

Resumidamente, a vítima terá o direito de pleitear os prejuízos econômicos e morais originados da conduta do proprietário, bem como aquilo que razoavelmente deixou de lucrar.

O exemplo mais emblemático é o do estabelecimento comercial. Em semelhante caso, além de ficar impossibilitado de vender no período de transferência para outra localidade, todo o valor agregado ao antigo ponto será perdido.

Sendo assim, caso a averbação não tenha sido feita, o inquilino não poderá mais exigir a propriedade do imóvel, mas, se sofreu algum prejuízo, terá direito a uma reparação do locador. Afinal, esse ignorou o direito de preferência pactuado entre as partes.

 

Quais são os principais cuidados para garantir o direito de preferência?

Como você deve ter notado, algumas providências simples podem evitar grandes dores de cabeça quando o assunto é a prioridade na aquisição do imóvel. Veja uma checklist com o resumo dos itens abordados anteriormente e siga todos os passos para exercer o direito de preferência na locação:

• firmar um contrato de locação escrito;
• averbar o documento em cartório;
• manifestar a concordância em 30 dias ao ser notificado pelo locador sobre a proposta de venda;
• depositar judicialmente os valores em até 6 meses do registro da compra, caso haja o descumprimento da prioridade;
• buscar a indenização por perdas e danos se o contrato não tiver sido averbado nos 30 dias anteriores à compra.

Além disso, é recomendável que as ações sejam acompanhadas por um advogado. Isso porque o profissional inscrito nos quadros da OAB certificará que todas as obrigações estão corretamente descritas no contrato e facilitará a superação da burocracia necessária para validação e requerimento do benefício.

Pode parecer complicado garantir o direito de preferência na locação para aquisição do imóvel, caso o locador resolva transferir a propriedade para um terceiro. Porém, se você seguir estas orientações, conseguirá preservar seus interesses de forma fácil e sem aborrecimentos.

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Não existe direito de preferência entre coproprietários

Nos casos de imóveis que possuem mais de um proprietário, o Código Civil em seu artigo 504 prevê o chamado direito de preferência.

Ou seja, caso um dos proprietários queira vender sua parte do imóvel deve antes oferecer aos demais coproprietários pelas mesmas condições que venderia para um terceiro, sob pena do coproprietário poder depositar o mesmo valor e anular a venda feita, adquirindo a parte vendida para si.

 

Veja o que diz o referido artigo:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

A dúvida que as vezes surge é quando há três ou mais proprietários de um mesmo imóvel, para saber se um dos proprietários pode vender sua parte à outro sem oferecer aos demais, inclusive para quem tem uma parte de menor valor da propriedade.

 

Assim sendo, existe direito de preferência entre os coproprietários?

Respeitando quem possa entender o contrário, à recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, último Tribunal responsável pelo julgamento dos recursos, em que restou estabelecido que não há concorrência entre coproprietários.

Portanto, quando não houver terceiro na comercialização do bem e a venda for feita apenas entre coproprietários, o que comercializa a sua parte não precisa oferecer aos demais, pouco importando o porcentual de cada um sobre o bem.

Isso porque uma vez que não há um terceiro estranho na aquisição do patrimônio, não há dissolução do condomínio. Veja trecho da decisão do STJ:

(..) A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto.

Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência.(STJ – REsp 1526125, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Pub. 27/04/2018)

Portanto, conforme atual entendimento do STJ, podemos concluir que não existe direito de preferência entre coproprietários.

Sonhar com a casa própria é a conquista esperada de milhares de pessoas. Embora o mercado imobiliário ofereça facilidades, as vezes o que planejamos não sai como o esperado. Diversos fatores podem acontecer durante a nossa vida fazendo com que as condições financeiras de hoje, mudem no futuro. Um exemplo disto é uma demissão do emprego. Pensado nisso, neste artigo você vai saber em quais casos é possível a devolução do imóvel financiado à empresa, e como esse procedimento funciona. Acompanhe a leitura!

 

A devolução de imóvel financiado é possível em quais ocasiões?

Antes de qualquer coisa, é necessário entendermos a diferença entre o distrato que ocorre de um imóvel que foi comprado na planta e um imóvel realizado de um financiamento em geral. O imóvel comprado na planta não se encaixa tecnicamente em uma compra de imóvel financiado. Uma vez que o financiamento exige que o bem imóvel esteja construído, concluído e regularizado, ou seja, que contenha o “habite-se” emitido pelo poder público.

Em regra, os financiamentos realizados na compra do imóveis novos ou usados por uma instituição financeira, uma vez contratado o financiamento não será possível a realização do distrato.

Assim, se por algum motivo o comprador não tiver mais condições de pagar as parcelas mensais, não será possível a simples rescisão do referido financiamento sem um acordo com a instituição financeira.

Se a dívida não for paga e as partes não chegarem a um acordo, o bem será transferido para a instituição financeira através de um fenômeno conhecido como “consolidação da propriedade”. Posteriormente, será levado à leilão. O valor obtido com a venda será remetido para o banco e o restante para o antigo comprador do bem.

Contudo, se foi acordado o parcelamento do valor do imóvel durante o período de obras perante a construtora (que é diferente do financiamento pelo banco), é possível a realização do distrato.

Porém, para que isso seja feito, é preciso verificar quem foi o culpado pela rescisão do contrato. Nesse sentido, se for verificada que a construtora teve culpa exclusiva no fato. Ela tem a obrigação de fazer a devolução do valor integral que foi pago a ela pelo comprador.

Por outro lado, se a culpa foi causada pelo comprador, que por algum motivo não tem condições de arcar com o valor das parcelas, a culpa será exclusivamente dele.

Dessa forma, a construtora tem o dever de devolver uma parte do valor até então pago. Mas também tem o direito de ficar para si com um certo valor, previsto no contrato, equivalente à multa pelo descumprimento do acordo.

 

Qual o valor devido da multa?

Infelizmente, muitas empresas estipulam em seus contratos a cobrança de multas com valores exorbitantes que podem chegar até 90% do valor já pago! Essa prática é considerada abusiva e pode ser contestada em juízo.

Há entendimento dos Tribunais no sentido de que a multa no caso do comprador não ter condições de continuar com o pagamento é de 10% à 20%. Considerando abusiva as multas aplicadas em patamar muito superior a esses percentuais.

Contudo, está em trâmite um Projeto de Lei (Projeto de Lei n. 68/2018) para regulamentar a multa quanto a rescisão.

Por isso, é preciso ter cautela e atenção durante esse procedimento. Com o intuito de o comprador não caia em uma cilada e não sofra com mais prejuízos ainda.

 

Qual é a legislação a ser aplicada ao caso?

A regulamentação do financiamento imobiliário está prevista na Lei 9514/97, que também prevê o instituto da alienação fiduciária.

Por outro lado, o Código de Defesa do Consumidor é o diploma legal aplicável nos casos de imóvel adquirido na planta (durante a obra).

 

Quais são os benefícios e os prejuízos de devolver um imóvel financiado?

Se ficar comprovado que quem deu causa ao distrato foi a construtora, ela terá o dever de devolver todo o valor que recebeu. Somado a isso, deverá pagar ao comprador o equivalente aos danos morais causados pela sua própria culpa.

Por outro lado, se o comprador do imóvel incorreu em culpa, e esse fato deu causa ao distrato. Essa mesma parte deverá arcar com o pagamento de multa contratual. Como já dito, o entendimento dos Tribunais tem sido no sentido de que o valor dessa multa deve ficar em torno de 10% à 20%.

Assim, o prejuízo se refere ao fato de que o consumidor vai perder parte do valor que pagou anteriormente, a título de multa. Ainda assim, o benefício está no fato de que poderá resolver a sua situação de uma vez por todas, evitando ter o nome negativado. Além de ser possível receber um valor a mais a título de indenização se não for o culpado pela rescisão.

 

Como funciona a devolução do imóvel?

O recomendado é que o comprador do imóvel negocie diretamente com a empresa. Assim, deve comunicar à construtora e fazer o requerimento amigável do distrato, preferencialmente por escrito. Em caso de negativa, silêncio, ou cobrança abusiva de multa é possível o ajuizamento de uma ação judicial. Nesse caso, é importante manter o contrato e o comprovante que atesta que o pagamento das parcelas foi realizado.

De outra maneira, se ocorreu a alienação fiduciária ao banco, será necessário negociar com a instituição financeira e tentar uma solução. Caso contrário, a propriedade será consolidada e o imóvel leiloado.

Não é fácil desistir de um sonho e fazer a devolução de imóvel financiado. Infelizmente, a crise pela qual o país vem passando traz dificuldades financeiras. Isso impede que muitos compradores consigam honrar com o pagamento das prestações da casa própria.

Nesse cenário, é importante contar com a ajuda de um advogado especializado que faça uma análise do caso e o oriente da melhor forma possível. Buscando um acordo, ou, então, que o acompanhe durante o processo judicial.